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大庆中院法官解读《民法典》物权编、合同编

发布时间:2020-08-14 09:12:25


小区电梯广告收入被物业独吞、滥用

房东肆意涨价或无故转租

遭遇“霸王”条款,无法拿回订金

小区业主委员会迟迟不能成立……

《民法典》将如何解决这些难题

听听法官怎么说

民法典被称为社会生活的百科全书,某种意义上讲,是民事权利的保障书,关乎着每个公民一生的切身利益,与我们的生活息息相关。明年1月1日《民法典》正式实施后,它将更好地解决目前的法律条款不能解决、不好解决的一些难题。

日前,大庆市中级人民法院审判委员会专职委员、三级高级法官张润柏接受了《大庆日报》记者的采访,以一些实际案例,对《民法典》物权编、合同编中的部分条款进行详细解读。

 

案例

我市某小区的电梯内挂置刊登了大量广告,商家累计支付给物业公司20余万元。小区业主委员会认为,物业公司擅自利用业主共有的电梯经营广告,应当将广告费归还业主。物业公司则称,由于很多小区公共设施出现老化现象,需要经常维修,而小区公共维修基金不足以支付维修费用,电梯广告收入已被用于补贴公共维修基金。

法条



《民法典》第二百八十二条规定:“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。”

法官说法

《物业管理条例》第五十四条规定,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。因此,在上述案例中,虽然物业公司未征得相关业主和业主大会的同意,但电梯广告收入已被用于补充小区公共维修基金,此时物业公司是否仍有义务返还该款项是有争议的。

《民法典》明确规定了共有部分产生的收入属于业主共有,建设单位、物业服务企业或者其他管理人等只能获得合理成本。因此,如果上述案例发生在《民法典》实施后,而物业公司无法证明该收益用于补充公共维修基金或用于小区公共设施设备重大维修的,则仍然需要向业主支付扣除合理成本后的电梯广告收入。《民法典》这一规定更好地保护了业主的共有权,这也意味着物业服务企业等利用业主共有部分产生的收益情况,应当定期向业主进行报告。

 

案例

张大爷老伴儿去世后一人独居,子女在外地工作,日常起居无人照顾。经人介绍认识了已离婚的李大娘,二人相识后共同生活了八年之久。女方对男方照顾周到,在他身患重病时积极陪同治疗。为了感谢李大娘多年的照顾,张大爷在临终前立遗嘱,表示李大娘可以住在这所房子里,直到死亡为止。这一决定引起张大爷儿女的不满,由此双方对簿公堂。

法条



《民法典》第三百六十六条规定:“居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

法官说法

现在很多丧偶老人选择不再婚,因为一旦再婚,就得面对一个“两难”问题:让再婚老伴儿继承房产,会觉得对不起子女;如果让子女继承房产,自己身故后,再婚老伴会没地方住。

居住权制度设立后,事情就好办了:房产可以让子女继承,另为再婚老伴儿设立直至死亡才消灭的居住权。对保姆、亲朋好友等也可以设立居住权。

那么居住权如何获得呢?双方要签订合同,然后再去相关部门登记备案,之后一方就获得居住权了。居住权的消灭分为两种情况:居住权期限届满和者居住权人死亡,并到之前的登记部门去注销。

“相较于所有权,毕竟少了收益和处分的权利,居住权还是有限制的。比如说,除非双方有约定,居住权不得转让、继承,也不能出租。”张润柏说,对买房者来说,签合同之前,一定要特别留心,自己想买的房子的居住权是不是己经被提前设定了。

 

案例

今年5月份,市民陈先生在本地一家汽车4S店购买了一辆私家车,并与商家签订购车合同(为商家事先拟定条款的标准合同),并交纳了预付款两万元。不料,刚订完车家里就临时出事急需用钱,购车计划不得不取消。陈先生带着购车合同和预付款收据来到4S店要求退款,但遭到了对方拒绝。

该店员工告诉他,双方签订的合同已明文约定——如认购方违约,两万元预付款就直接转变为定金,供货方不予返还。陈先生这才细看订车合同的具体约定,发现条款确实有这条内容。

法条



《民法典》第四百九十六条第二款规定:“采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务,致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的,对方可以主张该条款不成为合同的内容。

法官说法

在社会经济中,格式条款合同是大多数老百姓会遇到的比较令人头疼的问题。提供格式条款合同的主体,往往是居于垄断地位或强势地位的一方,如保险、银行、电信、互联网、自来水、电力、热力、煤气等行业的企事业单位。

由于提供格式条款的一方常常居于优势地位,而相对人在订约中居于附从地位,为了保障交易的公平,法律要求提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,在格式条款的制定中,不得利用其优势地位损害另一方的权益,更不得利用对方的无经验或者是利用自己的优势地位,从而导致民事主体之间利益关系失衡。

一些相关的重要条款表述得似是而非,非专业人士难以理解其中隐藏的含义,特别是隐藏设定的免责条款,更难以被相对人理解,对方可能并没有注意到一些条款的重要性,等到条款生效后己经来不及,这样不仅会使条款显失公平、损害相对人的利益,也会徒增纠纷。因此法律要求提供格式条款的一方应当采取合理的方式提示对方注意一些重要条款。

在陈先生买车的案例中,因为卖车方未对该条款做出提醒,按照《民法典》内的这个条款,陈先生可以主张该条不是合同里的内容。

案例

刘某将自己的一间住宅出租给贾某,双方通过中介平台签订了《房屋租赁合同》,约定租期为一年,付款方式为半年一付。但双方并未签订补充协议,且没有约定租赁期满后由乙优先承租。

11个月后,中介平台提前通知贾某房租将提高500元/每月,由于嫌搬家麻烦,贾某表示可以接受这个价格,但中介平台仍然接连带其他意向租房客户看房,给钱某生活带来了困扰。

法条



《民法典》第七百三十四条第二款规定:租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

法官说法

此前,在原租赁合同到期原承租人仍然想续租该房屋的情况下,房屋出租人或受委托中介平台有绝对选择承租人的权利,而原承租人处于弱势。

《民法典》施行以后,使原先的约定性权利变成了法定性权利,承租人的利益将受到进一步的保护,即使不签署“优先承租权”补充协议,一样有权利优先承租。

另外,这条规定某种程度上为正在推行的“租购同权住房制度”改革埋下了伏笔。现在不少地方正在推行租购同权住房制度。《民法典》规定的“优先承租权”,能让“租房族”先稳定下来,接下来推行租购同权住房制度,就会方便许多。将来,会有不少没有自有产权住房、长期租赁房屋的人,享受《民法典》带来的实惠。

案例

我市某小区自2015年交付以来,多处围栏倒塌无人问津,车库也未安装监控设施,近年来,小区多次发生住户被盗案件。

几年前,小区部分业主就有成立业委会的想法,一是希望更换物业管理企业,二是成立业委会才可以动用房屋维修基金对小区治安管理设备进行更新。但庞大的业主群体,提抱怨、看热闹的多,真正办实事的却很少,业委会的成立一直止步不前。

法条



《民法典》第二百七十七条规定:地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

《民法典》第二百八十条规定:业主大会或业主委员会的决定,对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

法官说法

从法条中可以看出,给予足够的指导和协助,使业主大会顺利设立,并选举出业主委员会,是地方人民政府有关部门、居民委员会的责任。解决现在的一些小区问题,首先就应该设立业主大会、选举出业主委员会。另外,法条中还增加了一个指导和协助的主体,就是居民委员会。原来居委会是街道办的帮手,现在有了独立的法律地位,有助于居委会在这件事情上发挥更大的作用。

《民法典》第二百八十条与之前相比,增加了“法律”两个字,这显然是种告诫:业主大会或者业委会的决定,业主必须遵守。从中可以看出这些规定都是环环相扣的。

“相信等《民法典》施行后,不管哪种类型的住户,大家居有其所,应当会住得更舒心。”张润柏说。


文字|大庆日报王治军

 
 

 

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