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不动产交易中无权处分合同的效力

  发布时间:2013-05-15 13:49:25


    基本案情:

    张甲与张乙系姐弟关系。2008年张甲所有的面积为41平方米的房屋被动迁。同年6月26日,张甲与某开发公司签订了房屋拆迁补偿安置产权调换协议书,约定为张甲调换面积为73平方米的房屋一处,并约定于2010年2月16日前将产权调换房屋交付给张甲。2008年9月11日,张乙与蒋某签订了房屋转让协议书,将张甲的产权调换房屋以15.7万元的价格卖给蒋某。协议中约定,如果因出卖人原因致使买受人不能取得房屋,出卖人同意赔偿买受人违约金10万元。协议签订后,蒋某将先期购房款14万元交给张乙。选定并入住该房屋后,由蒋某缴纳与该房屋相关的各种费用,该房屋一直由蒋某使用,但未办理产权登记手续。现张甲诉至法院,请求判令张乙与蒋某于2008年9月11日签订的房屋转让协议书无效,确认诉争房屋为张甲所有。

    对该案的处理有两种意见:

    第一种意见认为公民合法的财产受法律保护,禁止任何组织或个人非法侵占。本案中诉争房产系张甲动迁房屋的产权置换房屋,张乙并非该房屋的合法权利人,却与蒋某签订了房屋转让协议书,擅自处分了张甲的财产,且张乙与蒋某未能提供充分的证据证明张乙处分房产的行为经过了张甲的授权或同意。同时,张甲对张乙的处分行为予以否认,因此张乙与蒋某签订的房屋转让协议书无效,该房屋的所有人为张甲,应对张甲要求确认诉争房屋为张甲所有的诉讼请求予以支持。

    第二种意见认为张乙将张甲所有的房屋出卖给蒋某的行为符合无权处分行为的构成要件,应认定为无权处分行为,权利人为张甲,无权处分人为张乙,受让人为蒋某。受让人蒋某明知诉争房屋的权利人是张甲而非张乙,在未征求张甲意见的情况下,与张乙签订房屋转让协议,且未依照法律规定进行登记,故不能满足不动产善意取得的构成要件,所以蒋某无法取得房屋所有权。现张甲起诉主张确认诉争房屋归其所有,应予支持。关于转让协议的效力问题,双方当事人在签订该协议时意思表示真实,并不违反法律或者社会公共利益,符合合同的一般生效要件。而且在协议中明确约定了出卖人的违约责任及赔偿标准。为平衡当事人的利益和风险,在不妨碍其行使追回房屋所有权的情况下,维护房屋买受人的合法权益,该房屋转让协议应认定为有效,蒋某可依该协议另行向无权处分人张乙主张违约责任以实现对其权利的救济。

    评析:

    笔者同意第二种意见。该类案例争议的焦点是无权处分人与受让人签订的房屋转让协议是否有效;若有效,是否阻碍权利人依法追回房屋所有权。在债权形式主义的不动产物权变动模式下,物权变动的合同和物权变动本身是两个法律事实。无权处分行为在实践中仅影响债权合同的履行,可能导致物权变动不能顺利实现,但与债权合同的效力无关。为较好地平衡当事人之间的利益和风险,兼顾财产静的安全和交易安全,无权处分合同在符合合同一般生效要件的前提下,应认定为有效。

  

责任编辑:赵丹晖    

文章出处:文章内容节选自《人民司法》第652期第35页    

 
 

 

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